Het kantorencluster Flight Forum verkeert al enige tijd in zwaar weer en heeft, zoals veel vergelijkbare kantorengebieden, de voorbije jaren te kampen gehad met stagnerende ontwikkelingen en oplopende leegstand. Op verzoek van de gemeente Eindhoven en Schiphol Real Estate heeft het lectoraat Brainport van Fontys Hogeschool Management Economie en Recht een serie scenario’s opgesteld voor de aanpak en toekomstige ontwikkeling. Ready for take-off!

Flight Forum bleek al snel een aanschouwelijke casus om de stand van de hele Eindhovense kantorenmarkt af te lezen. Daarbij wordt eens te meer duidelijk dat kantorenleegstand, en de aanpak daarvan, niet alleen een mechanisme is van vloeroppervlak en meterprijzen, maar inzicht vergt in de kwaliteiten van de plek, de daadwerkelijke gebruikers en de aanwezige dynamiek.

Deze analyse, geschreven door Jaap Kaai en Bart de Zwart (mmv Fred Geers), is gepubliceerd ter gelegenheid van de “Dag van de Leegstand”. We publiceren het in vier delen, naast het verslag van de Dag van de Leegstand zelf.

Het kantorencluster Flight Forum maakt deel uit van een gelijknamig bedrijvenpark dat zich vlak naast Eindhoven Airport bevindt. Dit hoogwaardige bedrijvenpark dateert uit de jaren negentig en bestaat uit meerdere clusters met een totale ruimte van 305 duizend vierkante meter voor bedrijven en 138 duizend voor kantoren. Van de kantoren is inmiddels 73 duizend vierkante meter gerealiseerd. Een aanzienlijk deel van de 1.500 arbeidsplaatsen op de kantorenlocatie komt voor
rekening van grote financieel-juridische dienstverleners.

Schermafbeelding 2015-12-06 om 22.34.08Sinds 2008 is de ontwikkeling van de kantoren stilgevallen en is de leegstand in het kantorencluster opgelopen. Deze situatie is in lijn met het totale beeld van de Eindhovense kantorenmarkt, welke in 2014 een aanbod kende van 253 duizend vierkante meter (17% van de totale voorraad), waarvan 40% langer dan 2 jaar leegstaand.

De basis op orde

Het kantorencluster van Flight Forum is relatief klein – in oppervlak en in aantal werknemers – en heeft een gesloten, geïsoleerd en introvert karakter. Dit wordt versterkt door de verkeerscirculatie en de situering van de parkeerlocaties aan de buitenzijde. De stedenbouwkundige opzet van het gebied zorgt voor een ruimtelijk-functionele verzameling van eilanden, zowel van de clusters binnen Flight Forum als op het kantorencluster zelf. De kantoren hebben nauwelijks tot geen onderlinge verbinding. Noch met elkaar, noch met de omliggende (woon)gebieden. Door de beperkte schaal, is het draagvlak voor voorzieningen bovendien beperkt.

Ondanks dit negatieve beeld is Flight Forum wel degelijk een locatie met potentie. De bereikbaarheid is in beginsel goed, onder meer door de ligging nabij de A2/N2, de infrastructuur en de parkeerfaciliteiten. Als werklocatie zou het gebied nog meer kunnen profiteren van het internationale en innovatieve imago van de stad Eindhoven. De ligging bij Eindhoven Airport en de grote dynamiek van meerdere ontwikkelingen, zoals Brainport Innovatie Campus, dragen daaraan bij. Daarnaast zorgt de goede parkmanagementorganisatie voor een stevige basis om in gezamenlijkheid de kwaliteit en de aantrekkingskracht van het gebied naar een hoger plan te tillen.

Een eigentijdse werklocatie voorziet in meer dan alleen de drie K’s – kantoor, kantine en kopieerhok.

Het is een uitdaging om deze potenties te verzilveren. Om de kansen te benutten moet in de eerste plaats aandacht geschonken worden aan de gebruikers. Gebruikers zijn in dit geval de mensen die op Flight Forum werken. Een eigentijdse werklocatie voorziet in meer dan alleen de drie K’s – kantoor, kantine en kopieerhok. De aard van het werk verandert en ook de manier waarop organisaties, en personen binnen deze organisaties, met elkaar (samen)werken. Dergelijke ontwikkelingen hebben een directe impact op het gebruik van het vastgoed en de voorzieningen waaraan gebruikers behoefte hebben.

Dit betekent dat geïnvesteerd moet worden in ‘zachte’ randvoorwaarden, zoals het creëren van een ‘community’ en aan het realiseren van een prettige gebruiks- vriendelijke werkomgeving, binnen én buiten de gebouwen. Daarnaast moeten de fysieke en ruimtelijke verbinding van Flight Forum met de omliggende gebieden worden verbeterd. Hoewel de infrastructuur stevig gedimensioneerd is, is het gebied paradoxaal genoeg gebrekkig ontsloten. Met name voor de relatie met Eindhoven Airport ligt er een opgave. (LEES DOOR NAAR DEEL 2)

Over de auteurs: Jaap Kaai is retailonderzoeker en directeur van Emma Retail | Bart de Zwart is docent/onderzoeker bij het lectoraat Brainport van Fontys Hogeschool Management Economie en Recht, hij is coördinator van het onderzoeksprogramma Vastgoed van de toekomst |Fred Geers is beleidsadviseur kantorenbeleid bij de gemeente Eindhoven en gastdocent bij de opleiding Vastgoed en Makelaardij van Fontys Hogeschool Management Economie en Recht.