Het kantorencluster Flight Forum verkeert al enige tijd in zwaar weer en heeft, zoals veel vergelijkbare kantorengebieden, de voorbije jaren te kampen gehad met stagnerende ontwikkelingen en oplopende leegstand. Op verzoek van de gemeente Eindhoven en Schiphol Real Estate heeft het lectoraat Brainport van Fontys Hogeschool Management Economie en Recht een serie scenario’s opgesteld voor de aanpak en toekomstige ontwikkeling. Ready for take-off!

Flight Forum bleek al snel een aanschouwelijke casus om de stand van de hele Eindhovense kantorenmarkt af te lezen. Daarbij wordt eens te meer duidelijk dat kantorenleegstand, en de aanpak daarvan, niet alleen een mechanisme is van vloeroppervlak en meterprijzen, maar inzicht vergt in de kwaliteiten van de plek, de daadwerkelijke gebruikers en de aanwezige dynamiek.

Deze analyse, geschreven door Jaap Kaai en Bart de Zwart (mmv Fred Geers), is gepubliceerd ter gelegenheid van de “Dag van de Leegstand”. We publiceren het in vier delen, naast het verslag van de Dag van de Leegstand zelf.

De kantoren op Flight Forum laten een beeld zien dat exemplarisch is voor veel kantorenlocaties in Eindhoven en daarbuiten. Op het eerste gezicht lijkt er weinig aan de hand: gebouwen die technisch in goede staat verkeren, op een prima locatie, met ruime parkeergelegenheid en een grote indelingsflexibiliteit. Alle ingrediënten waaraan een succesvol kantorencluster op papier zou moeten voldoen.

Beleggingswaarde is nog geen gebruikswaarde

Het probleem van deze manier van kijken is evenwel precies dat ze zich beperkt tot die papieren wereld. Tot een werkelijkheid van rendementen in spreadsheets, van contracten met ‘grote vissen’ en van snelle projectontwikkelaars en anonieme gebruikers. Als er één ding is dat de crisis in de kantorenmarkt ons heeft geleerd, dan is het dat wat beleggingswaarde vertegenwoordigt op papier, niet noodzakelijk een gebruikswaarde – en dus een toekomstperspectief – heeft in het economisch en maatschappelijk verkeer.

Niet voor niets zijn partijen in de markt druk op zoek naar nieuwe verdienmodellen om deze gebruikswaarde te kapitaliseren. Dat leidt soms tot interessante en innovatieve concepten, maar helaas even zo vaak ook tot weinig meer dan oude wijn in nieuwe zakken. Het simpelweg verhippen van het aanbod is niet voldoende om de keizer warm aan te kleden. Vanuit beleidsoogpunt bestaat behoefte aan een instrumentarium dat nauwkeuriger en gedifferentieerder de kenmerken en mogelijkheden van de bestaande voorraad in kaart kan brengen. Een gereedschap dat aan de bestaande kwantitatieve diagnose van het leegstandsvraagstuk een beeld kan toevoegen van het onderliggende – en deels nog onzichtbare – kwalitatieve probleem. De oormerking van kansarm, kanshebbend en kansrijk vastgoed, zoals uitgewerkt door DTZ Zadelhoff, is een interessante, zij het nog tamelijk grofmazige, aanzet om tot een dergelijke analyse te komen.

Schermafbeelding 2015-12-06 om 22.34.30Duidelijk is dat er nog veel behoefte is aan kennis ten aanzien van de factoren die de duurzame verhuurbaarheid van werklocaties bepalen. Daarbij moet overigens meteen worden aangetekend dat deze factoren, in de dynamische werkelijkheid van het vastgoed van vandaag de dag, per definitie fluïde zijn en zich bovendien eerder zullen bevinden op het niveau van de zachte contextuele randvoorwaarden, dan dat ze de vorm aannemen van harde objectgerelateerde criteria.

Een ander aspect dat in eerdere analyses vaak ten onrechte onderbelicht is gebleven, is de bovenlokale dimensie. De sleutel tot de aanpak van locaties zoals Flight Forum lijkt te liggen in een meer gebiedsgerichte benadering. In plaats van kantorenparken als ‘eilanden’ te beschouwen, zouden we ze meer moeten zien als onderdeel van een regionaal ruimtelijk-economisch systeem. Die integrale en gebiedsmatige manier van kijken kan helpen om de reële kansen en beperkingen van het vastgoed te gaan zien. Van een papieren werkelijkheid naar real estate.

LEES DOOR NAAR HET SLOT: de vier scenario’s

Over de auteurs: Jaap Kaai is retailonderzoeker en directeur van Emma Retail | Bart de Zwart is docent/onderzoeker bij het lectoraat Brainport van Fontys Hogeschool Management Economie en Recht, hij is coördinator van het onderzoeksprogramma Vastgoed van de toekomst |Fred Geers is beleidsadviseur kantorenbeleid bij de gemeente Eindhoven en gastdocent bij de opleiding Vastgoed en Makelaardij van Fontys Hogeschool Management Economie en Recht.