Thom Aussems, tot vorig jaar onder meer directeur van wooncorporatie SintTrudo, heeft veel bijgedragen aan de ontwikkeling van het Eindhovens stadsgezicht. Zowel concreet (met name in de transformatie van Strijp-S) als in het denken over stadsvorming speelde hij de afsinggelopen jaren een belangrijke rol. Ook internationaal heeft Aussems zijn steentje bijgedragen aan het stedelijk denkgoed. Sinds maart 2018 staat hij als “CEO van de éénpitter Urbandustrial” wat meer op afstand van de dagelijkse praktijk: een mooie positie om zijn bespiegelingen zonder enig ander belang te delen met de wereld. Elke maand geeft Innovation Origins hem hiervoor de ruimte. Dit is zijn tweede bijdrage (de eerste vind je hier):
Het thema ‘Affordable housing’ stijgt met stip op de bestuurlijke agenda van vele metropolitane regio’s, waar de concentratie van economische activiteiten een nieuwe urbanisatiegolf teweeg heeft gebracht. In combinatie met de ‘financialization van de woningmarkt‘, een essentieel kenmerk van de neo-liberale politiek vanaf de jaren tachtig, zijn de gevolgen dramatisch. Allereerst worden consumenten geconfronteerd met enorme prijsstijgingen. Daardoor stijgt het percentage van het inkomen dat aan wonen besteed moet worden fors. Daarbij worden grenzen overschreden die decennialang gangbaar waren, zoals de 30% norm voor een huurwoning en een koopprijs van maximaal 2.5 à 4 maal het inkomen voor een koopwoning. Ruim een miljoen huishoudens in de 77 Duitse ‘Grossstädte’ betalen zelfs meer dan de helft van hun inkomen aan huur. In Amsterdam zijn de prijzen van huizen met 63.6% gestegen de gelopen 5 jaar, terwijl de gemiddelde inkomensstijgijng in diezelfde periode op 4.4% lag. Veel bewoners hebben geen andere keuze dan kleiner gaan wonen, op grotere afstand van het centrum en/of met meerdere huishoudens bij elkaar hokken. In bepaalde regio’s, zoals Silicon Valley, komen nieuwkomers überhaupt niet meer aan de bak op de woningmarkt. Daar bedreigt de ‘housing crisis’ de (groei van de) economie. De kloof tussen wat starters op de arbeidsmarkt verdienen en het inkomen wat vereist is om een woning te kunnen huren of kopen is te groot geworden. Het World Economic Forum heeft recentelijk de impact van de ontwikkelingen op de woningmarkt beschreven onder de veelzeggende kop: ‘The cost of housing is tearing our society apart’.
Het effect van de groei van ASML
Terug naar Eindhoven. De groei van de economie zorgt voor een enorme toestroom van nieuwe Eindhovenaren. In de jaren twintig draaiden, op verzoek van Anton en Gerard Philips, vooral de corporaties en het gemeentelijke woningbedrijf overuren om die, in overwegende mate ‘blue collar’, arbeiders te huisvesten. Maar wie draagt er momenteel zorg voor de huisvesting van de werknemers die nodig zijn voor de groei van ASML en, in hun kielzog, de andere bedrijven in de high tech sector? De corporaties vervullen voor deze expats een bescheiden rol, daar die, in tegenstelling tot honderd jaar geleden, veelal teveel verdienen voor de sociale huursector. Onder het huidige gesternte zijn ze voor hun huisvesting afhankelijk van (private en institutionele) beleggers of de koopmarkt. Helaas is anno 2019 de kans op een leuke en betaalbare woning niet heel veel groter dan de kans op de jackpot in de Staatsloterij. Om een dak boven het hoofd te bemachtigen moet voortaan de hoofdprijs betaald worden. Nog erger vergaat het de arbeidsmigranten aan de onderkant van de arbeidsmarkt. Als goedkope arbeidskracht zijn ze van harte welkom, maar als buurman of -vrouw zijn ze ineens een bedreiging voor de Nederlandse cultuur. Deze mensen zijn aangewezen op de hooizolder bij de boer, vakantieparken in de regio of malafide huisjesmelkers aan de onderkant van de woningmarkt.
De wonderlijke verdeling van de welvaartsgroei
De waarde van de grond is, als gevolg van die economische groei, explosief gestegen is. Dat komt niet alleen tot uitdrukking in hogere koopprijzen, maar ook in een enorme stijging van de beleggingswaarde van huurcomplexen van beleggers. Zo wordt op Strijp-S al meer dan €4.500 per m2 betaald, terwijl rekenen met €3.000 per m2 tien jaar geleden nog als roekeloos gedrag gekwalificeerd werd. Ontwikkelaars van en beleggers in vastgoed, die – en dat is pijnlijk om hardop te zeggen – geen enkele bijdrage geleverd hebben aan de wederopstanding van de Brainport economie, staan nu ineens vooraan in de rij als het gaat om het incasseren van de waardestijgingen die het gevolg zijn van diezelfde economische groei. Hier is sprake van een klassiek ‘free rider problem’. Wie betaalt die rekening? Allereerst de bewoners in de vorm van ‘torenhoge’ huren of hypothecaire lasten. Een toenemend percentage van het besteedbare inkomen moet aan wonen uitgegeven worden. Maar deze exorbitante stijging van de prijzen van het vastgoed druist ook in tegen het belang van de andere ondernemers in de stad, daar deze euro’s niet meer aan het onderwijs, de zorg, de retail, de horeca, sport en cultuur uitgegeven kunnen worden. Ook de lokale overheid krijgt de rekening gepresenteerd. Niet alleen in de vorm van aanvullende initiële investeringen, bijvoorbeeld in de infrastructuur, maar ook in stijgende lasten voor publieke voorzieningen, zoals onderwijs en zorg. Die extra kosten worden niet terugverdiend door hogere heffingen en belastingen.
Paradigmashift nodig
Vergelijkbaar met de nieuwe initiatieven in de 2de helft van de 19de eeuw moeten we in de huidige tijd zoeken naar nieuwe concepten die de oplossing van dit huisvestingsvraagstuk voor de lange termijn borgen. Daniel Kay Hertz slaat in de ‘City Oberservatory’ de spijker op zijn kop als hij formuleert “Housing can’t be both a good investment and be affordable’. Een vergelijkbare uitspraak lezen we in The Guardian van 3 juli 2018 van de burgemeesters Sadiq Kahn van London en Ada Colau van Barcelona: ‘City properties should be homes for the people first – not investments’. Om de housing crisis te lijf te gaan denkt zelfs het World Economic Forum (WEF) over een paradigmashift: ‘a more dramatic intervention would be to reverse the trend of corporations getting into the housing market and reintroduce public land ownership’ (WEF, 9 januari 2019). Anders gezegd: de principiële vraag is aan de orde of huisvesting, ook voor de middeninkomens, een product moet blijven van de vrije markt of dat het gewenst is dat de overheid in deze markt gaat interveniëren.
Wonen als merit good
Het Kabinet den Uyl heeft deze vraag al circa 50 jaar geleden opgeworpen in de Nota Huur- en Subsidiebeleid van ‘74. Met een beroep op het gerenommeerde boek ‘Theory of Public Finance’ uit ‘59 van Prof. Richard Musgrave is het wonen voor de lagere inkomensgroepen in die tijd in Nederland als een ‘merit good’ gekwalificeerd. De term ‘merit good’ wordt in de Nota gebruikt in samenhang met het begrip ‘merit want’: ‘een behoefte, bij voorbeeld aan een comfortabel onderdak, waarvan de bevrediging door de overheid niet aan het marktmechanisme, aan de wetten van vraag en aanbod worden overgelaten, maar doelbewust wordt bevorderd’. Zo’n 50 jaar later wordt de rechtvaardiging van ‘merit goods’ niet alleen vanuit het falen van de markt gemotiveerd , maar is ze bij andere wetenschappers onderdeel van de ‘welfare economics’ geworden.
Nieuwe huisvestingsperspectieven voor de middeninkomens
Anno 2019 kunnen we de ‘merit good’ gedachte voor de huisvesting van de middeninkomens op verschillende manieren uitwerken.
Het Weense perspectief
Op basis van de regelgeving van de EU moet elke lidstaat in de woningmarkt de sociale huur- en marktsector van elkaar onderscheiden. Onder verantwoordelijkheid van voormalig Minister Eberhard van der Laan is de grens voor sociale huurwoningen in Nederland erg laag vastgesteld: 2011: €33.000 (peildatum 2018: €36.798,-). Het effect van de zogenoemde Brusselgrens is dat de sociale huursector niet langer voor nieuwkomers met een middeninkomen toegankelijk is. Andersom treedt het nadelige effect van de segregatie in de sociale huursector op. In andere landen van de EU wordt volstrekt anders met de regelgeving uit Brussel omgegaan. In Parijs ligt de norm voor een gezin met 2 kinderen op €72.000, in Wenen zelfs op €80.000. Daardoor komen zowel de lagere inkomensgroepen als de middeninkomens in aanmerking voor een sociale huurwoning. Het gevolg in Wenen is dat circa 62 procent van de bevolking een betaalbare woning van de gemeente of van de woningcorporaties huurt. Door deze relatief hoge grens zijn er erg veel gemengde complexen: ‘Was Wien so einzigartig macht, ist, dass man anhand der Heimadresse eines Menschen nicht automatisch darauf schliessen kann, was derjenige verdient’.
Het lef van Wonen Limburg
De neo-liberale Kabinetten Rutte hebben het speelveld van de corporaties beperkt tot sociale huurwoningen. En dat zijn woningen met momenteel een maximale huurprijs van €710. Die sociale huurwoningen zijn verboden terrein voor de middeninkomens. Het is woningcorporaties toegestaan om vanuit afgezonderde BV’s de middeninkomens te huisvesten, maar die weg ligt bezaaid met bureaucratische voetangels en klemmen. Wonen Limburg heeft op 12 december een lening van de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) en de RABO-bank afgesloten van 170 miljoen euro om huisvesting voor deze middeninkomens, in de huurlasten tussen de €700 en €1.000 euro per maand, te gaan ontwikkelen. Helaas is Wonen Limburg een uitzondering. Bijna alle corporaties in Nederland hebben intussen de opvatting dat ze alleen op de wereld zijn om de lagere inkomens te huisvesten. Het zou de steenrijke corporaties in de Brainportregio sieren indien ze de handen inéén slaan en dit maatschappelijk vraagstuk ten behoeve van de inwoners én de lokale overheden gaan oplossen. Het bijkomstig voordeel van deze oplossing is dat de waardestijgingen van het vastgoed maatschappelijk kapitaal blijven.
Het Singapore model
In Singapore woont ca. 80% van de bevolking in ‘government-built flats’. De verantwoordelijkheid daarvan ligt in handen van de Singapore’s Housing & Development Board (HDB). Deze Board is de ‘linking pin’ tussen het economische en sociale beleid. Aanvankelijk was het beleid gericht op de bouw van sociale huurwoningen, maar al heel erg snel is het beleid geswitcht naar de bouw van koopappartement voor de gehele bevolking. In onze regio heeft woningcorporatie Sint Trudo een product in de koop ontwikkeld: ‘Slimmer Kopen’. De essentie van Slimmer Kopen is dat de bewoner een woning met korting op de marktwaarde kan kopen. De hoogte van de korting is afhankelijk van het gebied waar de woning ligt en de woningtypologie. De maximaal verstrekte korting in de oude buurten is 50% geweest. Door die korting wordt de woning voor de lagere- en middeninkomens niet alleen bereikbaar, maar ook betaalbaar. De koper heeft de plicht om de woning bij een voorgenomen verhuizing wederom aan de corporatie aan te bieden. Bij de terugverkoop wordt de waardeontwikkeling conform een tevoren vastgelegd sleutel verdeeld. Intussen heeft onderzoek aangetoond dat dit product voor veel kopers een ‘roltrapfunctie’ heeft (sociale stijging in de woningvoorraad) en dat de menging van de complexen een positieve bijdrage levert aan de leefbaarheid van de buurt.
De wooncoöperaties uit Zürich
Het laatste alternatief, het Zürich model, is het meest onderscheidend. In deze stad wordt bij de bouw al jarenlang prioriteit gegeven aan de bouw door de coöperaties, een flexibele en praktische vorm om met elkaar samen te werken.
De bewoners zijn lid van de coöperatie en hebben, gekoppeld aan het lidmaatschapsrecht, een exclusief gebruiksrecht voor een gedeelte van het complex. De beheersvorm lijkt een beetje op het Nederlandse appartementsrecht, met dien verstande dat de woningen in eigendom zijn en blijven van de coöperatie. In 2011 is in een referendum aan de bevolking van Zürich de mening gevraagd over deze bottum-up initiatieven in de volkshuisvesting. Liefst 76% stemde ermee in om het aandeel van de coöperatieven in de woningvoorraad uit te breiden van 1/4 in 2011 naar 1/3 in 2050. De wooncoöperaties in Zurich borgen niet alleen dat het wonen, ook voor de middeninkomens, betaalbaar blijft, maar eveneens dat de waardestijgingen voor de gemeenschap behouden worden. Op deze manier is het ‘free riders problem’ voor deze tak van sport definitief opgelost,
Thom Aussems is CEO van de éénpitter Urbandustrial
Dit artikel is een verkorte bewerking van het hoofdstuk ‘affordable housing’ uit zijn boek ‘Urban Complexity’
Als je dit artikel leuk vindt, lees dan ook:
