Technische controle van ImmoPass voorkomt dat je bij een huis een kat in de zak koopt

By Matthias Vanheerentals

De start-up ImmoPass is de eerste Belgische onafhankelijke organisatie in de technische controle van vastgoed. De start-up ImmoPass is gevestigd in Brussel. Het team bestaat uit vijf medewerkers, onder wie de drie oprichters. Het is een technisch onderzoeksbureau gericht op zowel woningen als grote woonprojecten met verenigingen van mede-eigenaren. ImmoPass levert een analyse van de staat van een gebouw. Een onafhankelijke architect inventariseert de problemen van het vastgoed en geeft een kostenindicatie voor de oplossing ervan. ImmoPass wil zo de transparantie op de vastgoedmarkt vergroten. Tim Van Helden, een van de drie oprichters, vertelt er meer over in deze aflevering van Start-up-of-the-day. 

De drie oprichters van ImmoPass werden bij hun eerste vastgoedaankoop geconfronteerd met technische mankementen. Eén van hen, Pierre-Louis Firre, kon door het last-minute advies van een bevriend architect een aankoop annuleren, die hem anders duur had komen te staan. De architect wees hem op bouwkundige gebreken en een vochtprobleem die Pierre-Louis zelf niet had gezien.

Vanuit die ervaring stelden de oprichters zich de vraag: als je een tweedehandsauto van 10.000 euro koopt, is (in Vlaanderen) een technische keuring verplicht. Hoe kan het dan dat er bij de aankoop van een huis van 300.000 euro quasi geen technische checks vereist zijn? In de meeste Angelsaksische landen (VS, Canada, Australië) bestaat er zoiets als de ‘Home Inspection’. Die technische controle vóór een vastgoedaankoop is daar ook niet verplicht, maar gebeurt wel systematisch. Niemand denkt er daar aan zo’n aankoop te doen zonder zo’n inspectie door een professional.

Wat is het doel van ImmoPass? 

“We willen transparantie op de markt brengen en de consument beschermen met een technisch kwaliteitslabel voor vastgoed. We bieden technische audits aan, aan eigenaars, syndici en beheerders van gebouwen, en dat voor woningen en flat- en kantoorgebouwen. Voor de Vereniging van Mede-eigenaars wordt een prioriteit bepaald. Zo kunnen ze bepalen welke middelen uit het reservefonds eerst naar pakweg dakherstellingen gaat. Zo weten ze ook dat ze het reservefonds tijdig moeten aanvullen om het gebouw up-to-date te houden. We sensibiliseren ook dat de lange energetische langetermijndoelstellingen gehaald worden. Het merendeel van de opdrachten gaan naar appartementsgebouwen.” 

Hoe verloopt die inspectie?

“Het gaat over een professionele inspectie die uitgevoerd wordt door een erkende ImmoPass-architect. De technische audit is gebaseerd op meer dan 80 controlepunten. Als de opdrachtgever dat wil kunnen we ook een inventarisatie maken van toekomstige noodzakelijke werkzaamheden en de kosten daarvan. We gebruiken een gestandardiseerde vragenlijst. ImmoPass werkt nauw samen met een netwerk van ervaren en continu bijgeschoolde architecten. 

De door ImmoPass gecertificeerde architect analyseert verschillende aspecten van het gebouw, zoals de dak-, gevel- en vloerisolatie, de energieprestaties van ramen en deuren, de energieprestaties van de verwarmingsinstallatie, de sanitaire warmwatervoorzieningen, de eventuele ventilatie en warmtekrachtkoppelingssystemen en -mochten die aanwezig zijn- hernieuwbare energiebronnen; voornamelijk zonne-energie.”

En wat gebeurt er daarna? 

“Na het controleren of alles voldoet aan de normen, stelt de architect verbetermogelijkheden voor. Hij houdt daarbij rekening met de specifieke kenmerken van het gebouw en de interesses van de eigenaar. Ook geeft hij een kostenraming voor verschillende verbetermogelijkheden. Verder bevat het rapport een inschatting van de impact van deze verbeteringen op de algemene energieprestaties van de woning. Ten slotte bevat het rapport een overzicht van de eventuele premies die beschikbaar zijn voor het uitvoeren van dergelijke renovatiewerken. De grondige analyse van de verschillende energiegerelateerde thema’s, maakt het voor de eigenaar mogelijk om zo gebudgetteerde prioriteiten te stellen.”

Er is een nieuwe richtlijn om tegen 2050 elke woning energie-efficiënt te maken. Is er nog veel werk aan de winkel?

“Het gemiddelde EPC-label in Vlaanderen voor een eengezinswoning is label E, voor een appartement is dat label C. Tegen 2050 moet dat label A worden. Door midel van onze audit krijgt de klant advies op maat om deze langetermijndoelstelling te halen. Er zijn al twee energieverplichtingen voor mede-eigendommen en residentiële woningen: de dakisolatie- en de dubbelglasnorm. Het ontbreken van dakisolatie kan nu al leiden tot een ongeschiktverklaring van de woning. Het ontbreken van dubbele beglazing zal geleidelijk aan zwaarder doorwegen in de beoordeling van de woningkwaliteit en kan vanaf 2023 leiden tot de ongeschiktverklaring.”

Er komen in Vlaanderen ook nieuwe regels aan tegen 2023. Hoe zit dat?

“Naar aanleiding van de Klimaatconferentie van Glasgow besliste de Vlaamse regering om een renovatieplicht voor woonhuizen in te voeren. Vanaf 1 januari 2023 moet iedereen die een energieverslindende woning koopt, deze binnen de vijf jaar energetisch renoveren. In concreto betekent dat een energetische renovatie naar ten minste EPC-label D.” 

Lees ook andere afleveringen uit deze serie.

Iedere dag zet Innovation Origins een start-up in de schijnwerpers. Lees ze allemaal.