Stedelijke ontwikkeling in Midden-Brabant: veel gepresteerd, maar nog veel meer te doen

By Bart Brouwers

Nabijheid van andere ondernemers en de dynamiek die daarbij hoort, een stevige kennisinfrastructuur en een woon- en werkomgeving van hoge kwaliteit: Midden-Brabant (*) heeft veel van de voordelen die typisch zijn voor succesvolle regio’s. En toch zijn de economische prestaties op zijn best gemiddeld te noemen. Waar ligt dat aan? Om daar achter te komen deed de Rabobank uitgebreid onderzoek en kwam uiteindelijk tot acht opgaven die de regio een krachtige impuls moeten geven. In deze serie onderzoeken we aan de hand van interviews met betrokkenen wat er precies moet gebeuren in Tilburg en omgeving. Vandaag Opgave 6: Continueer de investeringen in een aantrekkelijk woon- en werkklimaat. Lees hier de eerder verschenen artikelen in deze serie.

De stedelijke ontwikkeling die Tilburg in de afgelopen jaren heeft doorgemaakt komt in de interviews als een van de sterkste punten van de regio naar voren. “De stad laat met realisatie van de plannen rondom Spoorzone en Piushaven steeds meer haar stedelijke kracht zien, zonder haar sociale hart en doelgroepen uit het oog te verliezen.” Dat maakt het geloof in toekomstige plannen voor gebiedsontwikkeling groot. Daarnaast kan Midden-Brabant terugvallen op een groene en landschappelijke kwaliteit van het buitengebied. Deze omgevingskwaliteit biedt mogelijkheden om huidige en nieuwe inwoners te blijven binden. 

Tegelijk zijn er zorgen: hoe houd (of maak) je de woningmarkt betaalbaar, met name voor studenten, starters en doorstromers, en voor al die nieuwe mensen die je wilt aantrekken? De woningbouw vergt een ‘masterplan’, zo laten de ondervraagden weten. “Het woningbouwprobleem staat overal met stip op 1 van de prioriteitenlijsten. Van alle indicatoren is dit het meest knellende”, zegt Remco Kuipéri, die namens Rabobank aan dit deel van het onderzoek bijdroeg. “Zeker ook in Midden-Brabant. Neem bijvoorbeeld de heatmap van Bouwfonds Property Development (BPD): deze regio kleurt er donkerrood op, de woningmarkt zit compleet vast. Ook bij ons als bank neemt het aantal transacties op dit onderdeel af, hetgeen doorgaans een sterke indicator is.”

Doorstroming tot stilstand

Het werkelijke probleem is, aldus Kuipéri, dat de doorstroom nagenoeg tot stilstand is gekomen en de mensen daardoor letterlijk niet meer op een acceptabele manier kunnen wonen. “Als je daarop inzoomt, zie je twee concrete problemen: aan de onderkant van de markt zijn het de studenten en starters die vast zitten, terwijl senioren aan het eind van hun wooncarrière evenzeer nauwelijks kunnen bewegen. Voor hen is er simpelweg geen alternatief voor het comfort- en ruimteniveau dat ze in hun – afbetaalde – grote woonhuis kennen.” Beide problemen hebben, aldus Kuipéri, eenzelfde oorzaak: de enorme toename van het aantal eenpersoons huishoudens, door echtscheidingen, individualisering en vergrijzing.

Over die laatste trend weet ook Luc Kenter alles. Hij is voorzitter van de Raad van Bestuur van Thebe, en organisatie die wijkverpleging, specialistische zorg, thuisbegeleiding en dagbesteding levert in 19 gemeenten in West- en Midden-Brabant. Daarnaast biedt Thebe zorg in 23 woonzorgcentra. “Ja, ik hoor ook het geluid dat oudere mensen uit hun grote huizen moeten, om de doorstroming te bevorderen. Maar wie zijn wij om dat te bepalen? Ze wonen vaak heel lekker waar ze wonen, dus zullen ze niet echt gevoelig zijn voor ons opgeheven vingertje. En bovendien, de komende twintig jaar zal het aandeel ouderen alleen maar verder toenemen – en daarmee ook het probleem waar we het over hebben.”

Toch ziet ook Kenter wel oplossingen. “Het gaat om de juiste manier van verleiding. Kijk bijvoorbeeld naar hoe ze dat in Twente hebben gedaan: ouderen op vaak afgelegen boerderijen gaven aan dat ze zich toch wel kwetsbaar begonnen te voelen. Mantelzorg wordt dan lastiger. De oplossing bleek in woonzorgcentra in de wijk te liggen, met toegang tot zorg of verpleging maar ook gebruik makend van voorzieningen in de omgeving, waardoor er bijvoorbeeld geen eigen restaurant in zo’n complex hoeft te komen.”

Dat zou ook voor Midden-Brabant een prima oplossing kunnen zijn, zegt Kenter. “Woningcorporaties zouden daar wat mij betreft het initiatief voor kunnen nemen, vanzelfsprekend volledig door ons gesteund als het gaat om het zorgdeel. Een veilige plek, geïntegreerd in de wijk, die zo aantrekkelijk is dat je ouderen daarmee verleidt om er naar toe te komen.” Een gemeente die stimuleert, een corporatie die initiatief neemt en een zorginstantie die risico neemt: dat is de combinatie die volgens Kenter kan werken.

Een scheiding tussen wonen en zorg

Wat daarbij ook van belang is: een strictere scheiding tussen wonen en zorg. Kenter: “Dan zullen ouderen langer op zichzelf blijven wonen, eventueel met mantelzorg, en tegelijk stop je de situatie dat de zorginstelling als een hotel wordt gezien. Woonzorgcentra zullen dan wel van karakter moeten veranderen, maar de voordelen zijn ook duidelijk, bijvoorbeeld dat minder mensen twee huizen zullen aanhouden: hun oude eigen huis en die woonzorgplek. Dat kan doorstroming stimuleren.”

Hoe belangrijk zo’n stap ook is, Kenter verwacht niet dat het dé alles bepalende oplossing is. Zeker gezien de “tsunami aan ouderen” die nog op ons af gaat komen, is er hoe dan ook een combinatie van oplossingen nodig. “Denk bijvoorbeeld ook aan ‘gespikkeld’ wonen, waarbij een deel van de woonzorgcentra door studenten of mensen met een lichte beperking worden bewoond. Dat alles kan bijdragen aan een sociale wijk, waar iedereen gelukkiger van wordt.”

Kuipéri gelooft eveneens in een optelsom van oplossingen. “Vanuit onze coöperatieve rol kunnen we daarin zeker ook wat betekenen. We nemen bijvoorbeeld het initiatief voor een ronde tafel – precies zoals Koning Arthur het bedoeld heeft, zonder iemand ‘aan het hoofd’ – met daarbij vertegenwoordigers van de gemeente, de woningcorporatie, bouwers en projectontwikkelaars en eventueel ook de provincie. Op die manier kun je samen de huidige beperkingen rond zaken als vergunningen en procedures overwinnen.”

Daarnaast ziet Kuipéri een grotere rol voor lokale burgerinitiatieven. “Denk aan collectief particulier opdrachtgeverschap, gekoppeld aan modulaire bouw of leegstaand vastgoed. Dat hoeven geen mega-projecten te zijn om echt bij te dragen aan het leefbaar houden van kleine kernen. Wonen als middel voor vitaliteit, prachtig toch? Dat komt dan vanzelf ook weer ten goede aan ondernemers.”

Het SmartBuilds-initiatief van de Rabobank zet ook in op modulaire oplossingen. Toen de bank, afgelopen zomer, het plan bekendmaakte om op een flexibele manier zo’n 12.000 extra woningen mogelijk te maken, meldden zich direct meer dan zeventig gemeenten die interesse hebben om een samenwerking te onderzoeken. Het initiatief beoogt in hoog tempo op diverse plekken in het land duurzame en betaalbare woningen te plaatsen. 

Flexibele schil

“Een flexibele schil als oplossing voor de dringende woningbehoefte”, zegt manager Arjan Oosterhuis van SmartBuilds. “Dat doen we veelal op gemeentelijke gronden, waar reguliere woningbouw voor een langere periode niet kan of mag.” Er zijn zo’n vijf tot tien bouwbedrijven geselecteerd voor het project: zij zorgen ervoor dat de modulaire delen voor 90% in de fabriek worden voorbereid, met alleen duurzame en herbruikbare materialen. “Permanente woningen maar dan met een flexibele ondergrond, zo kijken we daarnaar.”

Oosterhuis ziet de SmartBuilds vooral als een oplossing voor de groep met een inkomen tussen een en twee keer modaal, die nu helemaal vastzit in de woningmarkt. De huurprijs zal variëren tussen 750 en 1000 euro per maand voor een woning met twee slaapkamers. Rabobank blijft eigenaar van de woning, de gemeente van de grond. In 2022 worden naar verwachting de eerste SmartBuilds-complexen opgeleverd, zegt Oosterhuis.

De Van der Weegen Bouwgroep denkt meer in permanente oplossingen. Al 150 jaar is het familiebedrijf bezig om in en rond Midden-Brabant prettige woon-, werk- of verblijfplekken te creëren, zegt directeur Marc Buster. Maar momenteel is het voldoen aan de vraag wel een lastig verhaal aan het worden: “De spanning op de woningmarkt is erg hoog, dat merken we allemaal. De regering stuurde lang op krimp, terwijl het tegendeel gebeurde: door actuele woningbehoefte zit de hele kolom op slot. Oud-studenten blijven bijvoorbeeld gewoon in hun studentenhuis zitten, omdat er geen doorstroomwoningen beschikbaar zijn. Waardoor nieuwe studenten weer in de problemen komen.”

Eigenlijk moet een woningmarkt wat ‘frictieleegstand’ hebben om roulatie op gang te houden. “Maar ja, gezien de huidige situatie gaat dat zeker tien tot twintig jaar duren voor we zover zijn.” Buster zou, om met zijn bedrijf een effectievere rol te kunnen spelen, graag wat meer processnelheid zien van de overheid als het bijvoorbeeld gaat om de realisatie van geschikte bestemmingsplannen. “Flexibilteit in deze plannen qua verdichting, bouwhoogte en aantallen geeft ruimte om te anticiperen op de actuele vraag”

Beweging

Gelukkig ziet hij dat ook de gemeenten hierop in beweging komen. “Er worden beleidsplannen gemaakt om invulling te geven aan de behoefte. Maar zelfs met alle medewerking gaat een structurele oplossing lang duren, enerzijds door doorlooptijden van procedures en anderzijds door de beperkte beschikbaarheid van bouwcapaciteit.” Alleen al voor Tilburg is er de komende jaren een behoefte van zo’n 25.000 woningen. “Dat is qua omvang ongeveer een wijk à la Reeshof.” Maar er zal ook aandacht moeten zijn voor andere zaken, zegt hij. “Naast wonen gaat het ook om leefklimaat. Met een intensiever bewoonde stedelijke omgeving moet ook de logistiek in de omgeving veranderen. Denk aan slimmer openbaar vervoer en minder particulier autobezit bijvoorbeeld. Een nieuwe manier van ruimtegebruik.”

Dat daarvoor mogelijkheden bestaan ziet Buster in de Piushaven. “Juist door de nieuwe woondynamiek gaat zo’n gebied leven. Vijftien jaar terug had het nog een onduidelijk karakter, nu zijn er heel veel functies die logisch bij elkaar komen. Ook de Spoorzone en delen van de binnenstad laten zien wat je met een stad kunt doen.”

De opgave op de woningmarkt heeft dus zeker ook consequenties voor de toekomstige economische ontwikkeling in het gebied: er is beweging nodig om voldoende talent en gekwalificeerd personeel aan te kunnen trekken voor de bedrijven en de brede welvaart te bevorderen. Maar omgekeerd geldt dat ook: als er geen plek is voor afgestudeerden – of zelfs nieuwe studenten geen woning kunnen vinden – dan wordt de toekomstige economische ontwikkeling met een brede welvaart een lastig verhaal. Alleen al om die reden kijkt de regio met grote belangstelling naar al die intitiatieven rond binnenstedelijke verdichting, simmere woonzorgcombinaties, samenwerking tussen alles stakeholders en SmartBuilds.