(dit is het slot van een vierdelige serie over Flight Forum, naar aanleiding van een onderzoek van Lectoraat Brainport / Fontys Hogescholen over leegstand in Eindhoven)
Scenario 0: Wat de toekomst brengen moge
In het scenario waarin niets wordt gedaan met de openbare ruimte, community buil- ding of herontwikkeling van het vastgoed wordt een verdere neergang van Flight Forum ‘cluster 1’ verwacht. De kwaliteiten, goede bereikbaarheid en parkeerfaciliteiten, die in de zero’s (‘voor de economische crisis van 2008’) nog een unique-selling-point waren, zijn in de huidige markt onvoldoende onderscheidend om te kunnen concurreren met andere locaties. Voor de middellange termijn wordt daarin ook geen verandering verwacht.
Wat te doen:
• Niets
Effect
De situatie van de software verandert niet. Bestaande initiatieven in het nieuwe wer- ken, zoals Merin en Tribes, zullen hun con- cepten naar verwachting doorontwikkelen. Daarin zal echter meer overlap en onderlinge concurrentie ontstaan, ook qua voorzieningen. Op termijn komt dit Flight Forum niet ten goede.
Scenario 1: Denk groot, kom van je eiland
Flight Forum ligt in een gebied met een grote dynamiek. Eindhoven Airport groeit sterk door, BIC wordt ontwikkeld en op het bedrijventerrein zijn diverse internationaal opererende bedrijven gevestigd, zoals TomTom. Toch functioneren de deelge- bieden nu als eilanden. De dynamiek kan sterker worden benut als het gebied als één geheel wordt gezien en ook als zodanig wordt ontwikkeld tot één ‘Airport City’. Hiervoor moeten ruimtelijke, functionele en organisatorische verbindingen worden gelegd tussen de deelgebieden. Denk aan een eenduidige gebiedsvisie en gebieds- branding en verregaande samenwerking in bijvoorbeeld het OKEA (Ondernemers Kontact Eindhoven Airport).
Flight Forum kan profiteren van de voorzieningen, diensten, winkels en horeca die
op Eindhoven Airport gevestigd zijn en worden. Daarvoor is een ruimtelijke verbinding tussen beide gebieden nodig, met eenheid in uitstraling. Eindhoven Airport huisvest de meeste voorzieningen, daar is het druktebeeld voldoende groot om te voorzien in een basisdraagvlak en -omzet. De voorzieningen op Flight Forum blijven vanwege het kleine draagvlak beperkt.
Het afbreukrisico blijft dat de afstand tussen Flight Forum en Eindhoven Airport relatief groot is (> 700 tot 900 meter). Dit maakt een daadwerkelijke kruisbestuiving voor voorzieningen ongewis en bovendien omslachtig. Daarnaast is dit een langeter- mijnscenario met een sterke afhankelijkheid van ontwikkelingen buiten Flight Forum.
Wat te doen?
• Ontwikkelen gezamenlijke gebiedsvisie en –branding ‘Airport City’;
• Samenwerking organiseren in één gebiedsmanagement;
• Opstellen gebiedsplan Flight Forum met aandacht voor groen, uitstraling en loop-fietsroutes, gevolgd door daadwerkelijke investering;
• Beperkt toevoegen voorzieningen, alleen complementair aan Eindhoven Airport en ondersteunend aan de aanwezige kantoorconcepten.
Effect
De kruisbestuiving tussen de deelgebieden in Airport City wordt vergroot. Flight Forum krijgt hierin een eigen positionering en profiteert van de algehele aantrekkingskracht van het gebied en de voorzieningen die daar zijn. Flight Forum positioneert zich als het kantoorcluster van dit geheel.
Scenario 2: Focus op Flight Forum
Flight Forum is ooit opgezet als een hoogwaardige kantoorlocatie met veel kwaliteiten. Diverse gebruikers investeren nu in het gebied en spelen daarbij in op het nieuwe werken, zoals Tribes en Merin. Op deze aanzet kan worden voortgebouwd door te focussen op de kwaliteiten van Flight Forum. Dit betekent volop inzetten op com- munity building, toevoegen van nieuwe voorzieningen en horeca, het gebied
extrovert van buiten herkenbaar maken en de kantoren veel meer onderling verbinden als een echt forum. Het doel is om Flight Forum het icoon van het nieuwe werken in Eindhoven te maken. Het grote voordeel is dat dit geheel op eigen initiatief en op korte termijn gerealiseerd kan worden. De goede organisatiegraad is hierbij een plus.
Het nadeel blijft dat Flight Forum een relatief klein kantoorcluster is. Dit biedt weinig draagvlak voor voorzieningen. Voor de voorzieningen is het de uitdaging ook externe gebruikers aan te trekken om extra omzet te genereren. De excentrische ligging van Flight Forum ten opzichte van de woongebieden in Eindhoven en Veldhoven werkt hier niet aan mee. Ook zullen deze voorzieningen concurreren met de voorzieningen op Eindhoven Airport. Een ander risico is de community building. De kracht van een community is afhankelijk van de inzet van de gebruikers. Actieve deelname zal gesti- muleerd moeten worden door een community manager. Een algemene stelregel hierbij is 90-9-1: 90% van de community aanhan- gers zijn passieve gebruikers, 9% reageert alleen en slechts 1% is (pro)actief en creëert zelf ook interactie.
Wat te doen?
• Gebiedsplan en visie maken voor Flight Forum;
• Samenhang tussen de kantoorgebouwen vergroten;
• Realiseren van een Forumplein met concentratie van voorzieningen en algemene voorzieningen en creëren van ontmoetingsruimte: ‘een parel op het plein’;
• Aantrekken van een community-manager.
Effect
Flight Forum wordt het icoon van het nieuwe werken in regio Eindhoven. Het is een gebied met een hoge dynamiek en veel reuring; een voedingsbodem voor het ont- wikkelen van nieuwe kantoorgebouwen en groei van het gebied.
Scenario 3: Organische groei
Beide voorgaande scenario’s hebben voor- en nadelen en de nodige risico’s. In het
verlengde hiervan kan als alternatief scenario worden ingezet op een soort organische groei, waarin lange en korte termijn worden gemixt. Voor de korte termijn wordt ingezet op de initiatieven en investeringen die nu plaatsvinden, zoals de conceptontwikkeling van Tribes en Merin. Verdere uitbouw van deze concepten geeft een eerste basis voor Flight Forum als icoon van het nieuwe werken. Ten aanzien van de voorzieningen zal er een nadrukkelijke afstemming moeten komen met de voorzieningen op Eindhoven Airport. Zodanig dat er een complementaire mix ontstaat en de voorzieningen elkaar aanvullen met niet (direct) beconcurreren. Dit is de korte termijn. Voor de lange termijn zal het totale gebied als eenheid gepositioneerd worden. Als merk, in organisatie en in ruimtelijke structuur en uitstraling.
Wat te doen?
• Opstellen gebiedsplan Flight Forum met aandacht voor vergroening en betere uitstraling, gevolgd door daadwerkelijke investering;
• Beperkt toevoegen voorzieningen. Alleen complementair aan Eindhoven Airport;
• Aantrekken van een community
manager.
Effect
Door investeringen in vergroening en uitstraling wordt een betere uitgangsituatie voor de kantoorconcepten en de gebruikers gecreëerd. Dit stimuleert en leidt tot verdere groei in gebruik.
Als je dit artikel leuk vindt, lees dan ook:
