Adviezen van Cees-Jan Pen naar aanleiding van Koopstromenonderzoek Metropoolregio Eindhoven
Metropoolregio Eindhoven heeft een koopstromenonderzoek laten uitvoeren voor alle 21 gemeenten in het gebied. Van de 20 kleinere gemeenten was de uitslag al een paar maanden bekend, maar sinds vorige week zijn ook de cijfers voor Eindhoven gepubliceerd. We kijken naar de hoofdlijnen en vroegen Cees-Jan Pen – lector bij de economie-opleidingen van Fontys Hogescholen in Eindhoven – om zijn eerste commentaar.
Lees hier de hoofdlijnen van het nieuws over de koopstromen: Eindhoven heerst
Metropoolregio Eindhoven (MRE) telt 4.300 winkels (1.900 in Eindhoven) en 2.200 horecagelegenheden (750 in Eindhoven). In de MRE is gemiddeld 65 procent van de winkelomzet afkomstig uit de gemeente waar de winkel is gevestigd. Inwoners van de MRE besteden gemiddeld 69 procent van hun budget in de lokale detailhandel. Voor de horeca zijn deze cijfers nauwelijks anders. De lokale consument is dus van cruciaal belang voor een winkel of horecagelegenheid. Voor Eindhoven
Eindhoven heeft bijna 230.000 inwoners, bijna 20.000 bedrijven en instellingen en ruim 150.000 banen. Daarmee is de stad hét centrum van werkgelegenheid voor MRE. De detailhandel in Eindhoven is met 1.900 winkels goed voor ruim 15.000 banen, de 750 horecagelegenheden voor ruim 6.000 banen. In vergelijking met het aandeel dat detailhandel en horeca in MRE, sterk stedelijke gemeenten en Nederland in het aantal vestigingen en de werkgelegenheid hebben, is in beide sectoren zowel het aantal bedrijven als de werkgelegenheid klein.
Cees-Jan Pen: In lijn met mijn eerdere bijdrage in ED dat Eindhoven zich blijft ontwikkelen als winkelcentrum blijkt uit het Koopstromenonderzoek dat deze groei nog wel even door kan gaan. Doorgaan met investeren zoals de aanpak van de rode steentjes in het centrum en het stationsgebied en kiezen voor de binnenstad is goed voor alle Eindhovenaren en levert gewoon ook voor de gewone man veel werk op.
Cees-Jan Pen: In deze grafieken staat duidelijk dat het werkgelegenheidsaandeel vanuit de detailhandel nog relatief klein is dus zal Eindhoven nog door moeten gaan met inzetten op innovatie en nieuwe retail. Bedrijven hebben een relatief kleine omvang, ook in de horeca, dus is het zaak bij acquisitie te kijken naar grotere typen bedrijven en naar groeipotentie. Horeca kent al enorme groei en op termijn dreigt iin verband met wildgroei zelfs een stop. Het is vooral zaak naar kwaliteit van de horeca te kijken en naar doorgroeimogelijkheden voor de kleinere horeca.”
Het rapport: De winkelmarkt in de gemeente Eindhoven heeft een winkelvloeroppervlak van circa 458.900 m2 verdeeld over 2449 verkooppunten. Ongeveer 28% van de verkooppunten valt onder de categorie verspreide bewinkeling. Dit betreft winkels die solitair of in kleine concentraties liggen. Het centrum van Eindhoven is met afstand het grootste en bestaat uit 730 verkooppunten, ofwel bijna 30% van het totaal in de gemeente. Ten noorden van het centrum ligt het winkelgebied Woenselsemarkt van 143 verkooppunten, dat te boek staat als een binnenstedelijke winkelstraat. Het stadsdeelcentrum Woensel (WoensXL) is een ander groot winkelgebied en telt 150 verkooppunten. Woenselsemarkt en WoensXL zijn samen goed voor circa 12% van de totale winkelmarkt.
Cees-Jan Pen: Interessante uitdaging naast verdere ontwikkeling en zelfs verbreding van de binnenstad is om in de andere centra te kijken waar het wat compacter en vitaler kan en hoe de omvangrijke verspreide bewinkeling een rol hierbij kan spelen. Het is vooral zaak nog meer in te spelen op bevolkingssamenstelling en ontwikkeling van de bevolking in die wijken. Niet uit te sluiten is ten behoeve van sterke centra dat kleinere centra zullen moeten transformeren richting meer wonen. Onduidelijk is nog welke centra. Mooie taak voor de nieuwe coalitie.
Het rapport: Eindhoven telt voor een zeer sterke gemeente in de dagelijkse sector wat minder winkels ten opzichte van de bevolkingsomvang. In de niet-dagelijkse sector ligt het aantal winkels rond het gemiddelde van dit type gemeente. Verder zien we dat de winkels in Eindhoven per saldo grootschaliger zijn dan gemiddeld.
Cees-Jan Pen: Het is zaak in en rond binnenstad als aantrekkelijke woonlocatie voor jongeren om in te spelen op het relatieve tekort dagelijkse retail. Er zullen dus meer food en mini-supermarktjes moeten komen.
Het rapport: Eindhoven heeft (te) veel leegstand ten opzichte van de MRE, maar zeker ook ten opzichte van vergelijkbare steden. Dit vraagt om gericht beleid naar compacte winkelconcentraties. Het wegnemen van meters uit de markt is absoluut noodzakelijk. Met name de leegstand in de kern moet worden tegengegaan door een actief verplaatsingsbeleid en het wegnemen van meters buiten de kern. Werk aan een compact centrum.
Cees-Jan Pen: Leegstand is een zeer lokaal hardnekkig probleem en speelt in de binnenstad niet of althans daar is het een korte termijn vraagstuk. Het gaat vooral om het compacter en vitaler maken van enkele wijkcentra en sterkere concentratie in de wijken, ook in de kleinere winkelstrips. Enkele strips gaan op korte termijn zeker verdwijnen en transformeren naar wonen. Over welke laat ik me nog niet uit, want dat vergt echt nadere informatie. Realisme en bescheidenheid is hier wel op zijn plaats, want de problemen in de Eindhovense wijken zijn nou ook weer niet dusdanig ernstig dat dit om direct ingrijpen vraagt. De bal ligt bij eigenaren die vooral aan zet zijn of een stimulans moeten krijgen te bewegen. Op basis van de informatie van het Koopstromenonderzoek lijken de volgende 2 centra met spoed te staan voor een ingrijpende herstructureringsoperatie richting meer compact en vitaal maken: 1. Woenselse Heide/Tempel; 2. Rapelenburg/Bloemenbuurt. Strijp buiten de rondweg zal gaan profiteren van Strijp T en binnenstad is uniek gebied an sich. Grootste kansen liggen er op de woningmarkt en in het toevoegen van extra wonen om deze aanpak te bekostigen. Interessant zou zijn groepen studenten te laten kijken naar wijkcentra en uitingen van technische en functionele veroudering en gedateerde reclame-uitingen. Met name in wijkcentra lekt koopkracht weg, al is dit ook weer verdienste omliggende gemeenten en centra. Met name Veldhoven en Son zijn krachtig.
Het rapport: Strijp-S buiten de rondweg laat een erg divers beeld zien voor dit deel van Eindhoven. Een lage binding in dagelijks en niet-dagelijks. Erg veel leegstand in de Retail sector. Vanwege de ligging (langs de randweg) is dit makkelijk bereikbaar voor niet-Eindhovenaren, wat de herkomst van buiten Eindhoven verklaart.
Cees-Jan Pen: Op basis van analyse en hoge leegstand Strijp S buiten rondweg en aanwezigheid veel leegstaande Retail op de Hurk zou je denken deze ruimte te transformeren voor economische en wellicht kantoorfuncties.
Het rapport: Het is belangrijk dat u weet wat uw winkelgebied uniek maakt (identiteit), naar welke klant u zich moet richten (klantinzicht), dat uw organisatie en fysieke ruimte in orde zijn en natuurlijk hoe u ondernemers actief betrokken houdt. Veel winkelgebieden kampen ook met een overschot aan vierkante meters winkeloppervlak, het vergt lef en strategie om dit echt aan te pakken.
Cees-Jan Pen: Wat betreft oplossingen: 1. doorgaan met uitvoering binnenstadsvisie en investeren in openbare ruimte en station (sociaal-economisch belang is hier groot) 2. enkele grote wijkcentra moeten compacter en vitaler en oplossing is om type woningen toe te voegen die wijk ontbeert; 3. winkel- en ook horecabestand zal vooral moeten vernieuwen en aanhaken op veranderende bevolking en ook expats.
Lees hier het belangrijkste nieuws uit het Eindhovense koopstromenonderzoek
Lees hier het complete onderzoek voor alle 21 gemeenten
