Leren van leegstand: Provincies pakken leegstand aan met PIP en POL

By Corine Spaans

Leegstand is een gezamenlijk probleem, gecreëerd door markt en overheid dat vraagt om een gezamenlijke oplossing, vindt Cees-Jan Pen, lector Brainport. Tijdens het symposium “Leren van Leegstand”, spraken gedeputeerden Hans Teunissen, Limburg, en Bart Krol, Utrecht, over hun aanpak. Twee verschillende provincies met een verschillende aanpak van eenzelfde problematiek. Het podium van dit symposium was het Designhuis in Eindhoven.

Met het symposium werd het onderzoeksprogramma “Vastgoed van de toekomst” van het lectoraat Brainport van Fontys Hogeschool Management Economie en Recht (MER) afgesloten. Pen startte dit onderzoek in november 2013 omdat er volgens hem behoefte was aan verduurzaming van de vastgoedsector. “De aanpak van leegstand, en in het bijzonder de rol van de overheid, was de rode draad in het onderzoek.”

Een onderzoek dat zijn sporen nalaat in de regio Eindhoven. Elke Oegema, directeur Fontys Hogeschool MER, ziet dat er een “levendige community of practice is ontstaan van gemeenten als Eindhoven, Veldhoven, Helmond, maar ook Stichting Centrummanagement Asten, Metropoolregio Eindhoven en Fontys Hogeschool MER. Uit deze community kunnen we dagelijks actuele casussen putten, zoals die veranderende rol van gemeenten en provincie, om de jonge professionals goed voor te bereiden op het werk.” Voor haar is dit symposium dan ook “geen afsluiting maar een opstap naar verdere samenwerking”.

Volgens projectcoördinator Bart De Zwart heeft het onderzoek niet alleen geleid tot inzichten hoe we leegstand moeten aanpakken maar ook tot hele andere kennisvragen zoals ontwikkelfondsen waarin gemeenten gezamenlijk de verantwoordelijkheid nemen voor transformatie en sloop van vastgoed. Of het vraagstuk dat er steeds meer nieuwe types van leegstand ontstaan, zoals in de agrarische sector, het onderwijs en de zorg en hoe daarmee om te gaan.

“Maar het begint bij het besef van die veranderde rollen van publieke en private actoren. En er is een tendens merkbaar dat daarin de provincies steeds nadrukkelijker invulling geven aan de regierol”, meent De Zwart. “Dat zie je in Noord-Brabant gebeuren maar ook in provincies als Utrecht en Limburg.”

Steun ons!

“Utrecht is qua oppervlakte de kleinste provincie van Nederland en wij hebben met elkaar ruim 1,2 miljoen vierkante meter fysieke leegstand weten te organiseren”, zegt gedeputeerde Bart Krol. “En dan heb ik het alleen nog maar over de kantoorruimte.” De Utrechtse gedeputeerde is verantwoordelijk voor ruimtelijke ordening en wijst erop dat de bestaande leegstand niet eens de hoofdmoot van het probleem is. “Als je het vraagstuk verder inkijkt en de bestaande bestemmingsplannen doorrekent, dan heeft Utrecht plancapaciteit voor vier miljoen vierkante meter aan kantoren. Een projectontwikkelaar kan gewoon bij de gemeente aankloppen met een ‘leuk plannetje’, want hij heeft in het bestemmingsplan gezien dat het mag. En dan kan de gemeente alleen maar ‘ja of ja’ zeggen.”

Bestemmingsplannen zijn ooit bedacht om de groei te stimuleren, in een “tijd dat de bomen tot aan de hemel groeiden”. Het is volgens Krol dan ook de vraag of je het werkelijke probleem met gemeenten kan bespreken. Hij ziet het elke dag in de reacties van wethouders bij hem op kantoor: “‘Ja, dat speelt bij ons niet zo, dat is meer iets van de buren’, of wat vind je van deze: ‘Wij hebben trouwens een klein aanvullend probleempje: we hebben al afspraken met projectontwikkelaars gemaakt. Daar staat in dat wij moeten betalen als we niet leveren.’”

Dan moet je met elkaar iets anders bedenken, zegt Krol, “want die plancapaciteit moet er linksom dan wel rechtsom uit.” Utrecht ontdekte in de wet ruimtelijke ordening uit 2008 een prima middel. “Het Provinciaal inpassingsplan, kortweg PIP, ook bedacht in een tijd dat de bomen tot aan de hemel groeiden. Maar wij gaan dat nu juist gebruiken om de capaciteit eruit te krijgen.”

Utrecht zocht daarvoor een juridisch correcte manier. “Wij maken eerst een thematische structuurvisie ‘kantoren’, daar staat in wat we waar gaan doen. Gemeentes hebben dan anderhalf jaar de tijd om de plannen waarvan ze denken dat die echt levensvatbaar zijn, te realiseren. En dan komt er de PIP en zodra die ter inzage ligt, is het feest afgelopen.”

“Gemeentes willen overigens best maar soms zijn er privaatrechtelijke overeenkomsten met projectontwikkelaars waarin ze afspraken hebben gemaakt voor nieuwbouw. Wijken ze van deze afspraken af, dan zijn ze nalatig.” Volgens Krol is met de PIP de kans op planschade voor gemeenten kleiner: “Op het moment dat de provincie een PIP maakt, dan gaat het om overmacht. En daar kan de gemeente niets aan doen.”

De provincie Limburg kent, met name door de krimp van de bevolking, heel andere omstandigheden – en andere oplossingen. Limburg wil juist dat de gemeenten “in de lead zijn”. Gedeputeerde Hans Teunissen ontwikkelde samen met de 33 gemeenten een Provinciaal Omgevingsplan (POL). “Heel lang werd het urgentiebesef van de krimp weggeschoven: ‘Valt allemaal wel mee, het waait wel over, als we maar meer investeren komen er weer meer mensen en dat levert dan weer economie op.’ Het besef dat er echt iets moest veranderen leidde er in 2013 toe dat de provincie met gemeenten afspraken heeft vastgelegd over hoe wij denken onze fysieke omgeving opnieuw in te richten, met nadruk op de knelpunten die er zijn.” Denk daarbij aan afspraken zoals geen nieuwe solitaire winkelgebieden, geen detailhandel op bedrijventerreinen, wel compacte winkelcentra. “We zullen de komende decennia voor twintig tot dertig procent minder winkels moeten gaan. Voor Limburg staat er, als we niets doen, 500 miljoen euro op het spel. We kunnen dus niet anders.”

“Nu moeten er keuzes worden gemaakt en dat is pijn lijden.” Teunissen noemt als voorbeeld dat er in Midden Limburg zeven plannen liggen voor hotels voor in totaal zevenhonderd bedden. “En er zijn al duizend bedden. Daar moeten de gemeenten met elkaar uitkomen. We zeggen niet dat er geen nieuwe hotels mogen komen, maar er moet wel goed gekeken worden naar de balans. Het gaat om vragen als: zitten we er op te wachten, wat voegt het toe, en lost het andere rommel op?”

Dat de provincies in beweging komen en beseffen dat alle partijen iets moeten, vindt Pen heel “mooi om te zien”. Volgens hem zijn, op overheidsniveau, de raadsleden nu aanzet: “Er is maar een orgaan die gronden kan afboeken en dat is de raad.” Ook de Eindhovense wethouder Staf Depla vindt het belangrijk om met raadsleden in gesprek te gaan. Hij staat met zijn collega’s en ondernemers uit de regio Eindhoven voor de taak om driehonderd hectare bedrijventerrein uit de markt te nemen. “Een olifant moet je in stukjes op eten. Wil je mensen de stap laten zetten dat ze dat gaan doen, dan moet je niet zeggen: ‘Hij moet in een keer op.’” Voor hem is afboeken een stap, maar niet de eerste.

Pen: “Het lijkt erop dat de overheid, provincie en gemeenten, stappen zetten om hun veranderende rol op te pakken. Ik vraag me af waar de markt in deze discussie blijft?”Bekijk hoe Noord-Brabant omgaat met duurzame verstedelijking: