Maarten Jongeneel is recent afgestudeerd aan de Hbo-opleiding Vastgoed & Makelaardij (Fontys). Tijdens zijn afstudeerstage bij Savills schreef hij een rapport over Eindhoven: from G4 to G5. Eindhoven heeft alles in zich om de aansluiting te vinden bij de klassieke G4, zo blijkt uit de attractiviteitsmonitor en een scan van de verschillende vastgoedsectoren. Uit persoonlijke ervaring mist hij de daadkracht van de stad om jong talent in huis te halen en te houden. Eindhoven kán sexyer. Tijdens zijn studie was hij medeoprichter van een stichting welke een studentenhuis aankocht en verbouwde. Ook liep hij stage bij Ahold Real Estate & Construction en richtte hij Business Core Eindhoven op.
Deze bijdrage is onderdeel van een korte serie van studenten Vastgoed en en Makelaardij van Fontys Hogescholen in Eindhoven, naar aanleiding van de Brabantse vastgoeddag. Hier de eerdere afleveringen in deze serie.
Door Maarten Jongeneel
Hij komt eraan, dé skyline van het zuiden. Wie vandaag de dag aan de oostzijde van Eindheuf Centraal een van de lange (10 minuten) intercitytreinen verlaat ziet ‘The Student Hotel’ als de nieuwe Eindhovense trots. Ook de Admirant, de Lichttoren, de Regent, de Vestedatoren en de Lichttoren komen iets boven de betonnen na-oorlogse verschrikkingen uit. Met potlood staan ook District-E, Nico, Onyx en de renovatie van de Bunker geschetst. Een pro-actief gemeentebeleid geeft de projectontwikkelaars de opdracht om ook de gebiedsontwikkeling mee te pakken: hulde. Gaat de grauwe lichtstad dan eindelijk kleur krijgen? We hebben alle ingrediënten: een intercitystation, een vliegveld, hoogwaardige retail en een universiteit. Met name de laatste zorgt voor een flinke aanwas van technische bedrijven, toeleveranciers, studenten en starters.
Als indirect gevolg hiervan horen we steeds minder vaak ‘houdoe’ en steeds vaker ‘bye bye’. De internationale student en de expat worden in de watten gelegd. Eindhoven wordt geroemd door internationale platforms als ‘Dispatches Europe’ en ‘The good country’. De bruine, gele en groene kolos (respectievelijk The Student hotel, het oude Philips Lighting gebouw en de Groene Toren) zijn de herkenbaarste tekenen van een opmars aan ‘short stay’ en ‘full service concepten’ in het centrum. Internationale events, meet-ups en borrels schieten uit de grond.
Tegelijkertijd wordt het probleem aangekaart dat (hoogopgeleide) partners van kenniswerkers eenzaam thuis zitten. Vaak gevolgd door een terugkeer naar de landen van herkomst: de kennis vertrekt mee. Goed zorgen voor je werknemers zou verder moeten gaan dan huisvesting regelen: voel je als partij ook verantwoordelijk voor het (sociale) welzijn van je kenniswerkers (en hun partners).
Maar laten we eens kijken naar de Nederlandse student. We hebben een ongelofelijke hoeveelheid kennis in huis. Alhoewel in huis, slechts 41,6% van de studenten woont in Eindhoven. De student wordt verdreven uit de stad. Trudo, Vestide en commerciële partijen transformeren menig pand naar ‘eengezinswoningen’. Daar is immers de vraag het grootst naar. Het gevolg is dat studenten worden verdrongen naar grote (vaak droevige) complexen waar Vestide snel haar targets kan halen. Een enkele gang floreert: de meeste hebben een verkapte leegstand van meer dan 50%. Studenten worden door een vervelende huisgenoot, slechte huisregels of droevige voorzieningen liever ergens anders wakker. Verhuizen? De alternatieve ontbreken. De eigenlijke vraag gaat uit naar woningen van 3 tot 6 kamers met coöptatierecht. De kleinschaligheid houdt de huisregels haalbaar, de selectie zorgt voor een hechter woonklimaat. Studenten willen best wat meer betalen, als de service beter is. En vaak voegen juist deze studenten, mits ze geen vrouwonvriendelijke carnavalsthema’s bedenken, dynamiek én karakter toe aan een binnenstad.
Na hun studie begint de uitvlucht. De technici in spe willen allemaal naar ASML, DAF of VDL. Een beperkt deel wint de strijd, de rest vertrekt naar een ‘sexy stad’: Utrecht of Amsterdam. De run op de woningmarkt zorgt ervoor dat starters het beperkte aanbod aan appartementen niet kan betalen (zowel huur als koop). Natuurlijk komt er veel moois bij, maar naar verwachting zal District-E ook weinig 30-minners huisvesten. De sociale huurwoningen vergen een wachttijd die langer is dan de leeftijd van deze doelgroep en de koopwoningen zullen niet onder de nationale hypotheekgrens komen. De oplossing? Slimmer ruimtegebruik. Deze generatie heeft geen bibliotheek, kastenkamer of rommelzolder nodig. Kleine, betaalbare units met gezamenlijke services: koffie drinken we buiten de deur, eten wordt bezorgd en de digitale services kunnen ook grootschaliger geregeld worden.
Pessimistisch? Ik niet. Brabantstad wordt tijdens de Brabantse vastgoeddag opgehemeld. Alsof ‘we’ echt meedoen met de Randstad. Doen we dat? Nee, maar we hebben wel de aansluiting gevonden. Als we bovenstaande problemen weten op te lossen kunnen we de stempel ‘provinciestadje’ echt van ons afschudden. Laten we de kennis van de studenten gebruiken om baanbrekende concepten neer te zetten waar service, contact en uitstraling de stad een upgrade te geven. Hier kunnen de corporaties én de fenomenale hightechbedrijven een bijdrage aan leveren. Wie weet zie ik dan over een paar jaar niet al mijn studiegenoten vertrekken naar de randstad en kunnen we onszelf écht tot G5-stad kronen: een warm welkom voor alle kenniswerkers in de Brabantse gezelligheid. Ik ben komende carnaval op ‘De Mert’ aanwezig om mijn visie te delen: wie weet kunt u nog voorkomen dat ik in september een master ga doen in de Randstad?
Houdoe!
(Foto Skyline Eindhoven: Norbert van Onna)
