De nederlandse overheid grossiert in maatregelen die de kolkende woningmarkt tot bedaren moet brengen. De lijst groeit gestaag. Het mes zetten in fiscale regelingen voor huizenbezitters. Een verlaagde grondprijs voor sociale huurwoningen. Het schrappen van de verhuurdersheffing. Verordeningen die percentages sociale-, huur en koop voor specifieke doelgroepen vastleggen. Vereveningsfondsen die eenmalig bedragen van ontwikkelende partijen afromen. Slimme koopconstructies. De zelfbewoningsplicht. Het uitoefenen van het 1e recht van koop op grond door gemeenten. Eigen inwoners het 1e recht van koop op woningen geven.
Allemaal slechts een kleine greep uit een schier eindeloze reeks. Daarnaast gaan er ongekende hoeveelheden overheidsgeld naar grootschalige woningbouwgebieden om woningbouw te versnellen en onrendabele toppen op te vangen die deze hoogconjunctuur kennelijk niet kan absorberen.
Wat is hiermee bereikt? Volgens de bevolkingsprognoses van het CBS telt Nederland in 2030 8,7 miljoen huishoudens. Een stijging van het aantal huishoudens met 800.000. Om iedereen te kunnen huisvesten zijn er ontegenzeggelijk meer woningen nodig. De huidige planning voorziet echter al in de bouw van maar liefst 961.300 woningen. Daarmee is de omvang van de plancapaciteit meer dan 130 procent van de behoefte. Goed nieuws dus. Kwantiteit is het grootste probleem niet meer. Nog afgezien van het feit dat het woningtekort in beginsel wetenschappelijk moeilijk te kwantificeren is en een zekere mate van tekort net zoals bij inflatie zelfs gewenst is.
Meedogenloze krachten
Dan de betaalbaarheid. Deze belangrijkste uitdaging voor een inclusieve toekomst is andere koek. Al bijna tien jaar is er een sterke prijsstijging op woningmarkt waardoor een tekort aan betaalbare woningen ontstaat terwijl tegelijkertijd de opbrengstpotentie van woningbouwontwikkeling toeneemt. Dat heeft grote invloed op strategieën van projectontwikkelaars en beleggers. De stad is steeds meer een knooppunt van ongeremde kapitaalaccumulatie waar meedogenloze krachten heersen. Krachten die alleen door tegenkrachten kunnen worden weerstaan. En dat terwijl Nederland na decennia van deregulerend beleid over steeds minder nationale regie beschikt op waar, voor wie en hoeveel er gebouwd wordt en hoe betaalbaar dat is.
In het kader daarvan onderzocht kennis- en community platform voor stedelijke ontwikkeling in de metropoolregio Eindhoven EHVXL woonprogramma’s met gewenste aantallen en types nieuwe woningen van diverse gemeenten. Het blijkt dat deze gemeenten allerlei methoden in stelling brengen om de woningmarkt te reguleren die restrictief werken, een tijdelijk of eenmalig effect hebben. Wellicht het belangrijkste: ze hebben allemaal weinig, maar vooral geen blijvende invloed op de prijsvorming. Daardoor kan de uitvoering van deze programma’s niet leiden tot betaalbare inclusieve steden en dorpen. Niet op korte en zeker niet op lange termijn.
Versnipperd onderzoek
Om het tij te keren is dringend innovatie nodig. Er moet een nieuw model worden ontwikkeld voor een betaalbare en inclusieve leefomgeving waarin het publieke en het private domein zich op een nieuwe manier tot elkaar verhouden. Waarom is men hier eigenlijk niet al lang mee bezig? Richt onze nationale kennisinfrastructuur op dit belangrijke probleem. Schrijf die paar A4-tjes en bouw coalities om dat model te implementeren. Maar liefst 20 hoogleraren doen nu, zo blijkt, versnipperd onderzoek naar de woningmarkt. Vrolijk achteruitkijkend, rijdend op hun eigen stokpaardjes zonder centrale coördinatie of focus. Zeldzame initiatieven daartoe komen vanuit het maatschappelijk domein en stranden kansloos.
En dat terwijl er zoveel kansen onbenut blijven. We zijn met zijn allen continu bezig een steeds betere leefomgeving te maken. Die vanzelfsprekend ook steeds waardevoller wordt. Geld genoeg dus. Het landt alleen deels op de verkeerde plek. In Nederland stellen gemeenten als tegenprestatie voor het niet verhalen van kosten op ontwikkelende partijen amper of geen eisen, laat staan dat er eisen worden gesteld aan toekomstige waardeontwikkeling. Daarentegen hoor je wel voortdurend van ontwikkelaars en overheden: We krijgen het niet rondgerekend, we moeten projecten uitstellen, afschalen of zelfs afblazen. Zelfs in deze hoogconjunctuur met de ongekende financiële steun vanuit de overheid.
Waarom gebruiken we niet een deel van de toekomstwaarde die we met zijn allen creëren om maatschappelijk in te zetten? Dat ligt heel erg voor de hand als de kern van een nieuw model. Er zijn geen regels of wetten die dit in de weg staan. En voorbeelden genoeg over de hele wereld waar men op deze manier een steeds waardevollere leefomgeving niet alleen betaalbaar houdt, maar ook inclusiever en en niet te vergeten duurzamer.
Over deze column
In een wekelijkse column, afwisselend geschreven door Eveline van Zeeland, Eugène Franken, JP Kroeger, Katleen Gabriels, Carina Weijma, Bernd Maier-Leppla, Willemijn Brouwer en Colinda de Beer probeert Innovation Origins te achterhalen hoe de toekomst eruit zal zien. Deze columnisten, soms aangevuld met gastbloggers, werken allemaal op hun eigen manier aan oplossingen voor de problemen van deze tijd. Hier zijn alle voorgaande afleveringen.
Als je dit artikel leuk vindt, lees dan ook:
