Sensoren meten aan de buitenkant van een gebouw de onderhoudsstatus van materialen. De onderhoudsstatus en -prognoses van bouwmaterialen worden voor een vastgoedbeheerder automatisch en overzichtelijk in een dashboard geplaatst. Dat is het idee van vastgoedadviseurs Stephan de Kievit en Ed Veldhuizen. TU/e studenten gaan onderzoek doen naar de techniek en deze verder ontwikkelen. Het uiteindelijke doel? Een goedlopend bedrijf rond deze technologische vooruitgang in een traditionele sector.
“Er is nog niets op het gebied van sensortechnologie voor de buitenkant van een gebouw”, legt De Kievit uit. De mannen van Duurabel, hun vastgoedadviesbureau, willen daar verandering in brengen. Zij hebben sinds februari 2018 octrooi voor Digital Asset Sensoring (DAS) en hebben meteen de hulp van de TU/e ingeschakeld. “Het idee is om aan de buitenkant van een gebouw sensoren te plaatsen die de status van verschillende materialen meten.” Zo wordt bijvoorbeeld de invloed van UV-straling op een coating gemeten of is de degradatie van dubbel glas goed te zien. Op deze manier willen zij het onderhoud van gebouwen optimaliseren en daarmee kosten besparen. “Het is predictive maintanance: je kunt een onderdeel namelijk vervangen net voordat het kapot gaat, zodat je nooit te vroeg of te laat bent.”
Gebouwen efficiënt onderhouden
Door sensoren de status van materiaal te laten meten, zien vastgoedeigenaren bijvoorbeeld snel wanneer de isolatiewaarden van het dubbelglas afnemen. “Nu wordt vaak gedacht dat dubbel glas voor altijd goed isoleert, maar dat is helemaal niet zo. Die waarden nemen ook af. Dat zie je dan goed in de data die zo’n sensor verzamelt”, legt Veldhuizen uit. Wanneer de isolatiewaarden van ramen afnemen, wordt er meer gas verbruikt. Door de isolatiewaarden in de gaten te houden neemt bijvoorbeeld de CO2 uitstoot volgens hem dus af.
Veldhuizen: “Bovendien is het ook zo dat materialen van gebouwen niet overal even snel slijten. In de bossen in het oosten van het land gaat een verflaag waarschijnlijk langer mee dan langs de ring A10. In het eerste geval hoeft er dus minder vaak geschilderd te worden.” De geografische ligging en het klimaat, bijvoorbeeld maritiem of landelijk, is volgens hem erg van belangrijk. “Door daarop te letten, kan de vastgoedsector nog veel kosten besparen.”
Onderhoudswerkzaamheden
De frequentie van onderhoudswerkzaamheden kan volgens De Kievit zelfs per gevel van hetzelfde gebouw verschillen. “Bijvoorbeeld bij glaswassing: de ramen aan de straatkant zullen sneller vervuilen dan de ramen aan de kant van een park. De vastgoedeigenaar kan dan besluiten om de ramen aan de straatkant vaker te wassen, maar die aan de parkkant niet. Dat scheelt veel geld. Zeker op langer termijn.” Dit zijn verschillende zaken die door het toepassen van sensortechnologie aan de buitenkant van een gebouw aan het licht kunnen komen.
De Kievit en Veldhuizen werken vanuit vier pijlers: vervuiling, slijtage door erosie, degradatie en transmissieverliezen. “Deze pijlers hebben wij uitgewerkt en daar willen we een sensortechniek op gaan ontwikkelen.” Dat is precies waar de studenten van de TU/e bij gaan helpen. “Vanuit TU/e Innovation Lab gaan wij Duurabel ondersteunen met de roadmap. Het gaat dan zowel om de roadmap van het bedrijf als die van de techniek”, legt Jan Hubers van het TU/e Innovation Lab uit. “Studenten gaan onderzoek doen naar de techniek en deze echt tot in detail uitwerken.”
Praktische uitwerking van de techniek
Volgens Hubers is het praktisch mogelijk maken van de techniek de grootste uitdaging. “De uitdaging zit voornamelijk in het uitzoeken welke sensoren je voor welke toepassingen kunt gebruiken. Hoe maken we deze zo veel mogelijk weerbestendig? Hoe gaan we de sensoren aan elkaar koppelen? Hoe gaan we ervoor zorgen dat je zo min mogelijk sensoren nodig hebt om zo veel mogelijk zaken te meten? Bovendien moeten de installatiekosten ook laag blijven want we willen het uiteindelijk wel gaan verkopen.” Dat zijn vragen die studenten met hun onderzoek moeten gaan beantwoorden. “Het praktisch mogelijk maken van de techniek is dus lastiger dan de techniek zelf. Sensoren plakken en deze koppelen aan een applicatie om er informatie uit te halen is het probleem niet”, aldus Hubers.
Het doel is nu om de techniek over drie jaar op de markt te hebben. Daarvoor worden de komende tijd eerst meerdere pilots gedraaid. De Kievit: “De eigenaar van het gebouw waar wij een kantoor hebben, wil het systeem wel testen.” Ook zijn de vastgoedadviseurs bezig met verschillende woningcorporaties en een distributiecentrumontwikkelaar om daar een pilot te doen. “Zo willen we testen wat wel en niet werkt en wat we echt op de markt kunnen zetten. We kunnen er zelfs nog voor kiezen om een bepaald element van de techniek eerder op de markt te zetten dan het complete systeem. Alles is nog open wat dat betreft.”
De vastgoedsector
Volgens De Kievit wordt er ieder jaar een inspectie gedaan. Daarna gaat een vastgoedbeheerder budgetteren op basis van bouwkundige inspecties, dan wordt er de geoffreerd en dan komt de uitvoering. “Dat is elk jaar het vaste stramien. Als ze een inspectie doen dan gaat dat over een heel pand. De cijfers worden in een meerjarig onderhoudsplan gezet, handmatig, en dan komen er allemaal cijfers uit over bijvoorbeeld de onderhoudskosten voor tien jaar.” Met de nieuwe techniek wil Duurabel dit proces op een andere manier invullen. “De vastgoedbelegger krijgt door de sensortechnologie veel meer overzicht over wat er moet gebeuren en is niet meer afhankelijk van inspecties en andere partijen met economische belangen”, vertelt Veldhuizen. “Het wil namelijk nog weleens voorkomen dat een onderhoudsbedrijf tijdens een inspectie een bepaald onderdeel van een gebouw expres een lagere score geeft omdat het wel goed uitkomt dat ze al een klus aan kunnen nemen om het te vervangen. Dat kan met deze techniek niet meer.”
Digitaal onderhoudsboekje
Bovendien wordt volgens Veldhuizen in de vastgoedwereld veel gewerkt met theoretische waarden. “Wij willen af van de theoretische waarden en aannamen”, gaat hij verder. “Alles is daarop gebaseerd, denk bijvoorbeeld aan energielabels. Dat wordt vastgesteld op basis van de productspecificaties wanneer het product nieuw is. Maar niemand houdt er rekening mee houdt dat dingen veranderen wanneer een product ouder wordt.” Dat hopen de mannen juist wel inzichtelijk te kunnen maken met de sensortechnologie aan de buitenkant van een gebouw. “Vastgoedeigenaren weten straks precies de status van een materiaal en kunnen zo bepalen wat ze ermee gaan doen. Ze krijgen eigenlijk een digitaal onderhoudsboekje.”
Als je dit artikel leuk vindt, lees dan ook:
