Fontys is niet alleen een onderwijsinstelling maar ook een organisatie die nadrukkelijk wil bijdragen aan de kwaliteit en concurrentiekracht van de Brainport regio. Veel van de projecten die hieruit voortvloeien blijven echter verborgen voor een breed publiek. Om die reden verzorgt het lectoraat Brainport van Fontys Hogescholen elke 14 dagen een column op e52 die juist ingaat op de projecten waar ook Eindhoven voordeel bij heeft. Vandaag een bijdrage van Peter ter Hark, docent aan de Fontys Hogeschool Management Economie en Recht / Vastgoed en Makelaardij.
Tot 2008 spitste iedere projectontwikkelaar en iedere belegger zijn oren als er een mogelijk nieuw winkelproject ter tafel kwam. Rekensommetjes werden al snel gemaakt met meters, huuropbrengsten en een inschatting van het bruto aanvangsrendement. De conclusie was dan al snel “daar komen we wel uit”.
Hoe anders was het tijdens de economische crisis…. Vanuit de retailers was er nauwelijks nog vraag naar nieuwe winkelunits, de bestaande retailers sloten hun deuren of startten een procedure om de huur te verlagen. Nu het stof van de crisis neergedaald is wordt het tijd om de balans op te maken en naar de toekomst te kijken. Is beleggen in winkelvastgoed nog steeds zo interessant als vroeger?
Allereerst moet geconcludeerd worden dat er te veel en ook kwalitatief onvoldoende winkelvastgoed is ontwikkeld. Dit geldt voor reguliere boodschappencentra, binnenstedelijke projecten en zeker voor meubelboulevards. Winkelgebieden neerzetten waar markttechnisch geen of nauwelijks behoefte aan was én slecht zijn ontworpen én hoge huurprijzen hebben is natuurlijk vragen om problemen. Het resultaat is (verborgen) leegstand, zwakke huurders, tegenvallende beleggingsresultaten en tot slot speculatieve beleggers die het winkelcentrum weer snel van de hand doen.
Naast het overaanbod van winkelmeters is er nog iets aan de hand dat feitelijk veel bedreigender is, namelijk het veranderende gedrag van de consument in combinatie met technologische vooruitgang. Door de komst van internet is er (bijna) geen noodzaak meer om naar fysieke winkels te gaan, met name als het gaat om non-food en diensten. Waar de 40 plussers zich bedenken dat het kopen op internet óók een mogelijkheid is, geldt dat bij jongeren andersom: “oh ja, je kan óók nog naar een fysieke winkel gaan”.
Beleggers hebben tot nu toe te maken met twee groepen retailers, namelijk de stagnerende en de actieve ondernemer. De eerste groep bestaat uit vaak wat oudere winkeliers die al heel wat jaren hun traditionele winkel(tje) exploiteren. Vastgoedtechnisch is dat meestal een broos evenwicht. Voor de tweede groep geldt dat door de hoge kosten en lagere opbrengsten de toekomst voor veel van deze (mooie) winkels erg onzeker is met leegstand tot gevolg. Voor beleggers betekent dat het directe en indirecte rendement onder druk komt te staan.
De “anticiperende ondernemer” is van een geheel ander kaliber dan de twee voorgaande. Experimenteren en zoeken naar kansen met bijvoorbeeld conceptstores, pop-up stores, rent-a-shelf stores is uitgangspunt voor de meestal jonge ondernemers. Zekerheid en lange huurcontracten spelen nauwelijks meer een rol in de bedrijfsvoering zeker omdat de huren laag of zelfs nihil zijn. De niet-traditionele retailers vormen geen oplossing voor de leegstand, maar ze kunnen wel een positieve rol spelen bij het (opnieuw) attractief maken van een winkelgebied.
Hoe lastig het ook is, er zullen nieuwe verdienmodellen moeten worden ontworpen om ook deze initiatieven de ruimte te geven. Beleggers zullen moeten gaan rekenen met andere huurniveaus en rendementen dan we historisch gewend waren. De gemeentelijke overheid zal met de regelgeving meer ruimte moeten geven aan dit soort initiatieven. Er is structureel iets veranderd in de winkelvastgoedmarkt en dat zal zich de komende jaren verder gaan doorzetten. Waarschijnlijk zullen we over 10 á 20 jaar met enige weemoed terugkijken naar hoe het was rond 2015. Maar doen we dat ook niet als we denken aan al die kleine kruideniertjes die in de jaren ’60 op iedere straathoek zaten?
Peter ter Hark
docent Fontys Hogeschool Management Economie en Recht / Vastgoed en Makelaardij
