Isolerende daken, gevels en beglazing, gebouwen worden, mede door strengere regelgeving, steeds duurzamer. Energielabels voor woningen en duurzaamheidskeurmerken voor kantoorpanden vliegen je om de oren. Een gebouw kan nu heel duurzaam zijn, maar hoe is dat over twintig jaar? Dubbelglas en andere materialen verliezen hun isolerende waarde door de jaren heen. Dat is vaak niet terug te vinden in keurmerken en energielabels. Daarom ontwikkelden adviesbureau Duurabel en de Technische Universiteit Eindhoven (TU/e) een methode en platform om via sensoren de onderhoudsstatus van een gebouw inzichtelijk te maken. De beheerder ziet via een app in één oogopslag wat de staat van onderhoud, en daarmee de duurzaamheid, van een gebouw is.

“Wij steken letterlijk de thermometer in een gebouw”, stelt Stephan de Kievit, mede-oprichter van Duurabel. De sensoren meten naast de isolatiewaarde van materialen bijvoorbeeld de vervuiling van zonnepanelen en beglazing. Ook meten ze het verouderingsproces van de dakbedekking en de dilatatievoegen tussen twee bouwelementen in. Deze technologie vervangt het grootste deel van de inspecties die op dit moment nog door mensen worden uitgevoerd.

Digitale ogen

“Het is echt niet meer van deze tijd dat mensen jaarlijks op een hoogwerker een gebouw moeten bekijken en een rapport moeten opmaken over de onderhoudsstatus.”, vertelt hij. “Dit is een substantieel deel van de exploitatiekosten van een vastgoedbeheerder.” Bovendien levert deze manier van werken ook niet altijd het meest objectieve verslag op. “Met slecht weer komen de inspecteurs de auto soms niet eens uit”, stelt Veldhuizen, eveneens oprichter van Duurabel. “Maar met sensoren kunnen we alles meten. En meten is weten.” De afgelopen tijd zijn de methodes en sensoren getest in het lab bij de TU/e. Het blijkt dat een groot deel van de methodes zal werken zoals de heren voorafgaand aan het onderzoek in gedachten hadden.

Luister nu naar De IO Show!

Elke week het nieuws van Innovation Origins in je oren!

Lees hier meer over het project van Duurabel

Naar de praktijk

Daarom is het project nu toe aan de volgende stap; testen in de echte wereld. Woningcorporatie Wonen Limburg heeft 450 huizen ter beschikking gesteld om de sensoren uitvoerig te kunnen testen in een real-life omgeving. Gezamenlijk hebben de partijen een Opzuid-subsidie gekregen van zo’n 1,5 miljoen euro om dit voor elkaar te krijgen. Jan Hubers, projectmanager en business developer bij de TU/e , vertelt: “In het lab hebben we vooral gekeken naar de technische haalbaarheid van het project. Het gaat dan vaak om simulaties en berekeningen op papier. De resultaten waren veelbelovend, maar nu gaan we kijken naar de praktische haalbaarheid. Daar hebben we de subsidie voor nodig.”

Hubers legt uit dat zij in de praktijk waarschijnlijk tegen andere, nieuwe uitdagingen aan zullen lopen. “Doen de sensoren het bijvoorbeeld nog steeds tijdens of na een hevige regenbui?” Naar aanleiding van deze testen is de businesscase volgens de heren hoopgevend. “Het is de laatste maar ook de langste stap naar de markt”, stelt Hubers. “Degradatie en slijtage ontstaat natuurlijk niet in een paar dagen. Daar gaan jaren overheen.”

Daarom duurt de pilot waarvoor de subsidie is toegekend drie jaar. In die periode moeten nog verschillende zaken worden onderzocht. Zo moeten de partijen nog vaststellen hoe vaak de sensoren data verzamelen, afhankelijk van het onderdeel is dit bijvoorbeeld iedere maand of ieder seizoen. De sensoren gaan waarschijnlijk werken op zelf-opladende batterijen, maar ook hierin gaan de resultaten van de pilot de doorslag geven. “De praktijk moet uitwijzen wat het meest duurzaam en efficiënt is”, legt Hubers uit. “Na de pilot is het product in principe klaar om de markt op te gaan.”

Vastgoedeigenaar krijgt controle terug

Hij gaat verder: “De sensoren geven de vastgoedbeleggers en woningcorporaties de controle over hun eigen gebouwen terug. Nu besteden zij het beheer van gebouwen vaak uit aan externe partijen, omdat het heel complex is. Hierdoor hebben de eigenaren zelf niet alles in de hand.” Deze technologie is met name geschikt voor alle vormen van repeterende en gestapelde bouw, bijvoorbeeld kantoorpanden, appartementencomplexen en rijtjeshuizen.

“De data van de sensoren komt binnen in een dashboard dat visueel en intuïtief werkt. Hierdoor ziet de vastgoedeigenaar meteen wat de onderhoudsstatus van een gebouw is”, legt Hubers uit. Dit scheelt veel inspectiekosten. “Beheerders gaan dan gericht naar een bepaald gebouw of bouwelement toe als de data aangeeft dat daar mogelijk iets aan de hand is”, legt De Kievit uit. Hoe onderhoudsgevoelig de sensoren zijn, moeten de komende testen uitwijzen. “Maar we durven wel te zeggen dat de onderhoudskosten voor de sensoren veel lager zijn dan de kosten van jaarlijkse bouwkundige inspecties.”

Grote besparingen

Dit is erg belangrijk in de vastgoedwereld. “Vastgoedbeleggers investeren alleen in dit soort technologieën als zij de investering binnen afzienbare tijd terugverdienen”, vertelt De Kievit. “Met het geld wat ze daarna nog besparen, kunnen ze dan weer andere verduurzamende maatregelen nemen.” Het gevolg hiervan is dat het wooncomfort van gebruikers of huurders ook toeneemt. Hun huis wordt bijvoorbeeld beter geïsoleerd, wat scheelt in de stookkosten en natuurlijk CO2-uitstoot. “Een win-winsituatie dus.” Hubers voegt toe dat het in zijn ogen goed zou zijn als bijvoorbeeld huurders mee kunnen kijken in het dashboard van de woningcorporatie. “Je moet het onderhoud uiteindelijk toch samen doen.”

Niet alleen voor het onderhoud is het goed om te weten wat de degradatie van isolerende materialen is. Ook voor de eerder genoemde energielabels en duurzaamheidskeurmerken kan deze technologie veranderingen te weeg brengen. Hubers: “Een gebouw kon bijvoorbeeld een aantal jaar geleden een keurmerk van energie-neutraal krijgen, maar na degradatie van het materiaal is dat nu niet meer het geval.” Door de sensoren zijn dit soort ontwikkelingen meteen zichtbaar. “Als de vastgoedeigenaar het keurmerk wil behouden, moet hij een aantal aanpassingen doen. Zo stimuleert dit uiteindelijk de duurzaamheid van de vastgoedsector.”

Nu werkt dat heel anders. “Een gebouw krijgt nu een keurmerk of energielabel naar aanleiding van de materialen die er tijdens de bouw in gaan. Daarna wordt er niet meer naar gekeken of een gebouw het energielabel of keurmerk nog waard is”, zegt Veldhuizen.­ De sensoren van Duurabel en de TU/e kunnen grote veranderingen te weeg brengen in de vastgoedwereld. De Kievit: “Door samen te werken met een kennisinstelling komt de technologie veel verder. De vastgoedwereld is heel traditioneel en wij staan te popelen om deze innovatie naar de markt te brengen.”